楼房外防水属于物业负责范围吗？

在日常生活中，楼房外防水问题常常困扰着许多业主，当发现楼房外防水出现问题时，不少业主会疑惑：楼房外防水属于物业负责的范畴吗？要解答这个问题，我们需要从多个方面进行分析。

我们要明确楼房外防水的性质和所属区域，楼房外防水通常涉及到建筑物的外墙、屋顶等公共部分，根据相关的物业管理规定和物业服务合同，物业对于小区内的公共区域和公共设施负有一定的管理和维护责任，建筑物的外墙、屋顶等属于全体业主共有的公共部分，所以从这个层面来讲，物业对楼房外防水是有一定管理义务的。

这并不意味着所有的楼房外防水问题都完全由物业承担责任，这还需要看具体的情况和原因，如果楼房还在开发商的质保期内，那么当楼房外防水出现问题时，首先应该由开发商负责维修，因为开发商在建设房屋时，对房屋的质量包括防水工程有一定期限的保修承诺，在质保期内出现防水问题，业主和物业都可以要求开发商来进行处理。

当超过了开发商的质保期后，物业就需要根据物业服务合同的约定来处理楼房外防水问题，如果物业服务合同中明确规定了物业对楼房外防水有定期检查、维护和维修的责任，那么物业就应该按照合同履行义务，物业应该定期对建筑物的外墙、屋顶等进行防水检查，发现问题及时处理，以防止问题扩大化。

但如果防水问题是由于业主自身的不当行为导致的，比如业主在装修过程中对楼房外墙面进行了破坏，从而影响了防水效果，那么这种情况下的维修责任就应该由业主自己承担，物业虽然有管理的职责，但对于业主自身过错造成的防水问题，没有直接的维修义务。

对于一些老旧小区，可能存在公共维修资金不足或者没有公共维修资金的情况，当楼房外防水出现大面积损坏需要大规模维修时，这就需要全体业主共同协商解决资金问题，物业可以起到组织和协调的作用，帮助业主们筹集资金并安排维修工作。

楼房外防水是否属于物业负责不能一概而论，它取决于多个因素，包括房屋是否在质保期内、物业服务合同的约定、问题产生的原因以及资金的来源等，业主在遇到楼房外防水问题时，应该先了解清楚具体情况，与物业进行充分沟通，明确责任归属，以确保问题能够得到妥善解决。